Como Declarar Imposto Sobre a Compra, Venda e Aluguel de Imóveis

Antes de falar sobre como declarar imposto sobre a venda de imóvel ou de como declarar o aluguel (seja locador ou inquilino), é importante destacar uma novidade desta semana:

No momento em que este texto foi escrito, o senado havia acabado de aprovar um projeto de lei que prorroga o prazo de apresentação da declaração do IRPF referente ao exercício de 2021 com ano-calendário de 2020.

Segundo esse projeto, o último dia para apresentar a declaração do IRPF será 31 de julho de 2021, e não mais em 30 de abril de 2021.

Com base no mesmo texto publicado pela Agência Brasil, neste projeto, não há mudança no cronograma do pagamento da restituição. Desta forma, o primeiro lote será liberado em 31 de maio de 2021.

Segundo o relator da matéria no Senado, senador Plínio Valério (PSDB-AM), essa ação foi necessária para dar tempo para que os contribuintes consigam os documentos exigidos à declaração, mesmo em um momento de pandemia, uma vez que os estabelecimentos não estão funcionando normalmente.

Este projeto, até o momento, foi aprovado com alterações, e, por esse motivo, o texto volta à Câmara dos Deputados para reanálise.

IRPF: Como declarar imposto sobre a venda de Imóvel

Você vendeu alguma casa ou apartamento em 2020?

Se sim, então chegou a hora de saber como declarar imposto sobre a venda de imóvel para não correr o risco de cair na malha fina em 2021.

Antes de tudo, é necessário você ter em mente que se houver alguma diferença no valor da compra e venda do imóvel negociado em 2020 e ocorrer o “ganho de capital” (termo técnico que será explicado abaixo), você corre o risco de pagar uma alíquota (percentual ou valor fixo que será aplicado para o cálculo do valor de um tributo) de 15%.

Por isso, se você vendeu um imóvel, é fundamental estar ciente que não basta apenas incluí-lo na ficha de “Bens e Direitos”. 

Neste caso, é necessário acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal e incluir os dados sobre a operação financeira, que são a forma de pagamento e valor de custo.

É preciso também inserir informações técnicas do imóvel e dados do comprador. Fazendo isso a Receita irá cruzar os dados a fim de identificar se há inconsistências.

O que é Ganho de Capital?

Em resumo, o ganho de capital é a diferença, para mais, entre o valor de revenda de um bem (móvel ou imóvel) e o seu valor de compra.

Ou seja, se você vender um imóvel mais caro do que o valor que pagou no ato da compra, o Fisco irá compreender que ocorreu o chamado ganho de capital.

Sendo assim, você, como contribuinte, deverá pagar 15% de imposto sobre a diferença, uma vez que houve lucro imobiliário.

Em contrapartida, se você vendeu o imóvel por um preço inferior ao que pagou na compra, acarretando um prejuízo nessa comparação, não haverá imposto devido.

IRPF: Como declarar imposto sobre a compra de Imóvel

Agora, se você comprou uma casa ou apartamento em 2020, também deverá declará-lo no Imposto de Renda em 2021.

Para isso, inclua-o na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física e selecione o código do bem que será declarado (11 apartamento; 12 casa; 13 terreno)

Informe no campo “Discriminação”, se este bem foi fruto de doação ou compra. Aqui também deverão constar outros dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador. Se houve reformas no imóvel, elas também deverão constar na declaração.

Outro detalhe é preencher os seguintes dados na sua declaração:

• Inscrição Municipal (IPTU)
• Endereço
• Área
• Matrícula
• Cartório onde o imóvel foi registrado.

Esses dados podem ser obtidos no carnê do IPTU do imóvel.

Mesmo que seu imóvel ainda esteja financiado, ele é considerado seu pelo Fisco, por isso deverá ser informado junto com os detalhes do banco e da construtora.

A fim de atribuir caráter um mais técnico sobre a explicação acima e usar exemplos para te ajudar com maiores detalhes, consultamos a especialista e contadora Priscila Trajano que trouxe explicações sobre o assunto:

“Para declarar compra de um imóvel você deve inserir a informação na ficha de bens e direitos código 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno. Informe, além disso, a inscrição municipal do imóvel e data de aquisição:

Na discriminação, caso esse imóvel seja quitado, geralmente não há necessidade de muitas informações. Por isso, colocamos imóvel próprio quitado, informações do endereço, área total do imóvel e, caso tenha registro em cartório, informamos o número e o cartório registrado.

Caso seja um imóvel financiado é necessário colocar o detalhamento do pagamento dele na descrição e o valor total atualizado. Nesses casos, deve-se ir atualizando o valor do bem ano a ano, conforme o pagamento das parcelas.

Por isso é importante o proprietário ter esse controle ou puxar o informe do financiamento onde constam esses detalhes.

É necessário também declarar o imóvel na ficha de Divida e Ônus, código 12 – Sociedades de Crédito, Financiamento e Investimento.

Na discriminação, colocamos o número de contrato e outros detalhes importantes.

IRPF: Como Declarar Aluguel Pago

Se o seu caso é locação de imóvel, e você quer saber como declarar aluguel que pagou em 2020 no exercício do IRPF 2021, separamos, também, algumas dicas técnicas da especialista sobre como proceder:

Para declarar pagamento de aluguel, você deve ir na ficha de Pagamentos Efetuados, Código 70 – Aluguéis de Imóveis:

Informe o CPF/CNPJ do locador, nome e o valor total que você pagou a ele no ano de 2020. 

Ponto importante: o locador também terá que informar os valores que recebeu na ficha de recebimentos tributáveis recebidos de PF/Exterior, aba: Outras Informações /Aluguéis:

Caso você, inquilino, informe os valores e o locador que declara IRPF deixar de inserir essa informação, ele estará sujeito a entrar na malha fiscal, o que o obrigará a inserir essa informação na declaração:

IRPF: Como Declarar Aluguel Recebido

Se você alugou seu imóvel em 2020, os valores que recebeu são tributados.

Conforme matéria detalhada pela revista Exame, os locadores que receberam mais de R$ 1.903,98 por mês em 2020 devem ter pago o imposto mensal obrigatório com o Carnê-Leão.

Depois de preencher o carnê, basta importar os dados para o programa gerador da declaração, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, selecionando o ícone “Importar Dados do Carnê-Leão” .

Os aluguéis de valor abaixo de R$ 1.903,98 ao mês, recebidos de pessoas físicas, são isentos de imposto.

Se este for o seu caso, informe os aluguéis diretamente na declaração, mês a mês, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

IPTU e taxa de condomínio do imóvel alugado podem ser deduzidos se essas despesas entram no valor do aluguel recebido. Isso poderá diminuir o imposto a pagar.

Para fazer as deduções, basta descontar os valores gastos com o condomínio e o IPTU do valor do aluguel, declarando no Carnê-Leão apenas o rendimento que restar após a subtração desses gastos.

O Que Fazer se Não Recolheu o Carnê-Leão?

Se você devia ter recolhido o imposto pelo Carnê-Leão ao longo do ano, mas não o fez, terá que recalcular mês a mês o valor do imposto devido por meio do sistema Sicalc da Receita Federal.

O sistema irá calcular o Darf atrasado com incidência de multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido, e corrigido pela variação da taxa Selic.

Neste caso, informe na declaração apenas o valor do tributo, sem multa e juros. Insira a informação na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, na coluna “Carnê-leão Darf pago – Código 0190”, na aba “Outras informações”.

Uma vez que este imposto não foi recolhido em 2020, o valor principal do tributo devido deve ser incluído na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, com o código 16 – “Outras Dívidas e Ônus Reais”.

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