O contrato de compra e venda de imóvel é bastante conhecido, mas poucos sabem a fundo suas implicações e regras. No contrato, estão presentes algumas informações importantes, como: os dados de quem está comprando e vendendo, qual bem está sendo negociado, forma de pagamento, data de entrega e etc.

Nesse post iremos contar mais sobre os detalhes dessa operação!

Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é como um compromisso entre o vendedor e o comprador. Fica registrada a intenção do primeiro entregar a posse do imóvel para o segundo, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida.

A venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registros, sendo essa a etapa posterior a da assinatura do contrato, e tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem lícito.

Assim que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. Caso o registro do documento não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente.

No contrato de compra e venda, é crucial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo realizada fiquem bem claras.

Assim como o vendedor deve ter cuidado, o comprador deve analisar muito bem o contrato antes de prestar firma, a fim de evitar assumir alguma responsabilidade que não seja sua.

Importância do contrato de compra e venda do imóvel

O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa importância se demonstra na garantia de que a venda se concretizará.

Perante a realização do contrato de compra e venda de imóvel firmado no cartório, se obtém a certeza de que está tudo acordado entre as partes e de que será cumprido.

No caso de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o comprador ou vendedor entre com um processo de modo a ser reparado por qualquer inconveniência causada pelo não cumprimento de algum dispositivo.

Quando o imóvel é negociado por parcelas e houver qualquer atraso no pagamento, a Lei do Comprador estabelece que poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da prestação e 12% ao ano de juros de mora.

Informações que devem constar no contrato de compra e venda do imóvel

O contrato deve contar com os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos comprador e vendedor. Em situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu companheiro também constem no contrato para que ele assine a escritura.

É necessário também que os dados do imóvel estejam presentes no contrato. Entre eles, podemos destacar o endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a descrição do imóvel e características e dimensões da propriedade que está sendo negociada.

Em negociações onde estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel, devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicado em caso de atraso de alguma das parcelas combinadas.

Documentos necessários

A lista de documentos necessários para a elaboração e assinatura do contrato é grande. Mas a maioria desses itens é de fácil acesso e apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço.

Documentos do vendedor

O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis, estão:

• comprovante de residência;
• cópia do RG e CPF;
• em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;
• certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;
• certidão negativa de tutela e interdição.

Documentos do comprador

Para o comprador, é preciso reunir:

• dados pessoais como endereço e profissão.
• cópia do RG e CPF;
• em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;

Documentos do imóvel

Para a propriedade, será necessário reunir:

• cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;
• cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;
• certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;
• planta aprovada pela prefeitura;
• averbação da construção registrado no cartório de imóveis.

Cuidados necessários antes de assinar o contrato

Conheça bem com quem está negociando

Não importa se você está firmando o contrato de venda de imóvel com uma construtora, imobiliária ou um proprietário individual, em ambos os casos é essencial que você pesquise sobre a sua idoneidade.

Confira a documentação

A conferência da documentação do imóvel é muito importante. Para isso, é necessário verificar os documentos no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região na qual está localizada a residência.

Se o imóvel que está comprando é pronto, é obrigatório que se tenha um registro da escritura no cartório e o histórico de negociações anteriores. Por outro lado, se a moradia ainda estiver na planta, é fundamental verificar o registro da propriedade do terreno e da incorporação da construção.

Leia o memorial descritivo

É importante ler essa declaração, pois ela contém todas as características do imóvel que será entregue pela construtora ou incorporadora. Sendo assim, o memorial descritivo é como um rascunho do que será a moradia. Caso a empresa responsável pela edificação não entregue o imóvel, por exemplo, com o acabamento prometido, esse documento pode ser usado para iniciar uma reclamação judicial por descumprimento de contrato.

Verifique a quitação das cotas condominiais

Ao comprar um imóvel com condomínio de casas ou apartamentos, é imprescindível verificar se as taxas condominiais estão em dia. Ter essa certeza não depende apenas de acessar os últimos recibos de pagamento.

Para estar realmente seguro da ausência de débito, faça um levantamento junto ao síndico ou a administradora do empreendimento. Eles podem informar com precisão sobre eventuais mensalidades ou multas em aberto.

Veja que ao se tornar o dono do imóvel, você passa a ser responsável por todas as suas pendências, mesmo que originadas em um período anterior à compra. Isso se estende aos impostos, por isso, verifique como anda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da propriedade.

Exija a vistoria do imóvel

Antes de providenciar a escritura pública do imóvel a ser adquirido, é importante fazer sua vistoria. Essa visita ao imóvel tem a finalidade de examinar suas condições e identificar se está tudo em ordem.

O mais recomendado para esse momento é ser acompanhado por profissionais especializados em construção. Entre os especialistas indicados para averiguar minuciosamente o estado da edificação estão engenheiros civis e arquitetos.

Observe as datas de pagamento e desocupação

Em caso de o imóvel ser comprado por meio de pagamento parcelado, é indispensável indicar no contrato a quantidade de parcelas, bem como a data do vencimento dessas obrigações. É necessário registrar todos os detalhes desse parcelamento, como o local de pagamento e relacionados a multas e correções por atraso.

Multa e cláusula de desistência

Preste muita atenção às cláusulas contratuais que indicam as penalidades em caso de desistência da compra e venda do imóvel. Esse item é elementar ao pleno entendimento de como funciona a compra de um apartamento, casa ou terreno.

Na imensa maioria dos contratos, costumam ser previstas multas para ambas as partes, em caso de desistência. Tendo em vista que esse tipo de penalidade está em acordo com a lei, procure ficar ciente dos valores que ele envolve.

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